Mietkonflikt
Recht haben und Recht bekommen sind nicht immer dasselbe. Denn viele Fälle landen gar nicht erst bei Gericht, obwohl das deutsche Gesetz keine “Bagatellgrenze” kennt. Viele Verbraucher und Selbstständige scheuen den Weg zum Anwalt, auch wenn die Rechtslage für sie spricht. Das wollen wir ändern: Über Mietkonflikt erhalten Verbraucher Hilfestellung zu allen juristischen Problemen, die einem im Laufe des Lebens mit großer Wahrscheinlichkeit begegnen werde.
Mietrecht
Deutschland ist ein Mieterland. In Deutschland leben rund 58% aller Haushalte zur Miete. Laut Erhebungen des statistischen Bundesamtes stellt die Position Miete den größten Ausgabeposten dar. In den größten deutschen Städten mit mehr als 500.000 Einwohnerinnen und Einwohnern wurden inserierte Wohnungen im Schnitt für 12,23 Euro pro Quadrat¬meter angeboten – ohne Nebenkosten. Damit müssen mehr als ein Viertel des Nettolohnes (28%) für Mietkosten aufgewendet werden. Als Faustregel gilt die Empfehlung, dass die Warmmiete maximal 30% des Nettoeinkommens betragen sollte – viele Vermieter vergeben mittlerweile ihre Wohnungen nur an Mieter, bei denen dieses Kriterium erfüllt ist.
Im Folgenden führen wir die häufigsten Konfliktgründe für Mietstreitigkeiten auf.
Die Betriebs- und Nebenkosten
Die Nebenkosten sind in den letzten Jahren erheblich gestiegen und werden deshalb häufig auch als „zweite Miete“ bezeichnet. Aktuell sind Neben- oder Betriebskosten von rund 6,40 € pro Quadratmeter normal. Hier stellt sich für Mieter regelmäßig die Frage, ob die Nebenkosten in Höhe und Inhalt korrekt sind. Zu den Kosten, die auf den Mieter umgelegt werden dürfen, gehören Wasserversorgung, Müllabfuhr und ggf. auch Gartenarbeiten. Aber auch Gebäudeversicherung, Grundsteuer und Strom für Hausflurbeleuchtung sind umlagefähig.
Betriebskosten sind Ausgaben, die beim Betrieb und bei der Vermietung der Immobilie anfallen. Sie dürfen auf Mieter umgelegt werden – allerdings nur, wenn sie im Mietvertrag auch aufgeführt sind.
Bei Nebenkosten handelt es sich erst einmal um Ausgaben, die Hauseigentümer nicht auf die Mietparteien umlegen dürfen. Dazu gehören beispielsweise Kontoführungsgebühren oder Kosten für Renovierungen.
Beide Begriffe werden umgangssprachlich häufig synonym verwendet. Bei Fragen zu der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung empfiehlt sich jedoch eine genauere Differenzierung.
Was gehört zu den Nebenkosten?
Nachfolgend eine Auflistung von umlagefähigen Nebenkosten, die auf den Mieter umgelegt werden können:
• Grundsteuer
• Gebäude- und Haftpflichtversicherung
• Be- und Entwässerung
• Warmwasserversorgung (es sei denn, es gibt einen Durchlauferhitzer oder Thermen in jeder Wohneinheit)
• Heizkosten (es sei denn, du hast eine Gasetagenheizung)
• Nebenkosten für die Wartung der Heizung (auch für Gasthermen)
• Beleuchtung im Hausflur, Keller und Hof
• Hausflurreinigung
• Straßenreinigung
• Müllabfuhr
• Ggf. Gartenpflege
• Winterdienst
• Schornsteinfeger
• Hauswart bzw. Hausmeister (Nebenkosten sind hier das gezahlte Gehalt)
• Kabelgebühren (Achtung: diese sind ab dem 30. Juni 2024 nicht mehr umlagefähig!)
• Ggf. Aufzugskosten
• Ggf. Bereitstellung von Waschkeller
Die Nebenkostenabrechnung
Ein leidiges Thema ist die jährliche Nebenkostenabrechnung schon alleine deshalb, weil sie für viele Menschen kaum verständlich ist. Das macht eine Überprüfung schwierig.
Im Mietvertrag wurde festgelegt, welche Nebenkostenvorauszahlungen vom Mieter zu leisten sind. Daraus ergibt sich ein jährlich gezahlter Betrag, dem dann am Ende des Abrechnungszeitraumes die tatsächlichen Kosten gegenübergestellt werden. Da die Nebenkosten variieren, ist es wahrscheinlich, dass man in einem Jahr entweder zu viel oder zu wenig bezahlt hat. Die Differenz zwischen tatsächlichen und gezahlten Nebenkosten ergibt dann entweder eine Erstattung oder – häufiger- eine Nachzahlung.
Viele Mieter ärgern sich, dass sie auf die meisten Ausgaben keinen Einfluss nehmen können. Sie können den Vermieter nicht zwingen, einen besonders günstigen Versicherer zu wählen. Auch wenn die Mülltrennung im Objekt nicht gut funktioniert, können sich daraus höhere Entsorgungskosten ergeben – die von allen Mietern getragen werden müssen, obwohl sich nur wenige falsch verhalten. Die Kosten für die Wartung des Aufzuges muss auch der Mieter der Erdgeschosswohnung mittragen. Denn die Betriebskosten werden anteilig nach Anzahl der Parteien und Quadratmetern aufgeteilt.
Wenn man Warmwasser und Heizung über die Nebenkosten zahlt, muss der individuelle Verbrauch ermittelt werden. Hier lohnt sich also ein sparsamer Verbrauch direkt.
Nebenkosten: Abrechnungs- und Zahlungsfristen
Die Nebenkosten muss der Vermieter innerhalb von 12 Monaten nach Berechnungszeitraum erstellen und zustellen. Wenn Sie die Abrechnung erst nach Ablauf dieser Frist erhalten, sind Sie zur Zahlung nicht verpflichtet!
Wenn Sie Ihre Nebenkostenabrechnung rechtzeitig erhalten haben und sich aus dieser eine Nachzahlung ergibt, haben Sie dafür 30 Tage Zeit. Ebenso hat der Vermieter diesen Zeitraum zur Verfügung, um dir eine ggf. entstandene Erstattung zu überweisen.
Bei einer Nachzahlung hat man auch die Möglichkeit, gegen die Nachzahlung Einspruch einzulegen und die zugrundeliegenden Abrechnungen einzusehen. Wichtig ist dabei, dass sich dadurch nicht die Frist für die Zahlung der Nebenkosten verlängert! Daher empfiehlt sich eine zeitnahe Prüfung der Nebenkostenabrechnung.
Nebenkostenerhöhungen
Die Höhe der Nebenkosten kann sich ändern. Um hohe Nachzahlungen (auch im Interesse des Mieters) zu verhindern, kann und sollte dann eine Anpassung erfolgen. Über diesen Umstand muss der Vermieter schriftlich informieren. Als Grundlage der Berechnung einer Erhöhung dient dabei die jährliche Abrechnung. Anpassungen sind nur einmal pro Jahr anpassen und das auch nur, wenn die jährliche Abrechnung dies nahelegt.
Nebenkosten und Kaution
Vermieter dürfen einen Teil der Kaution einbehalten, um zu wenig gezahlte Nebenkosten auszugleichen. Gerichte haben hierfür ein Betrag in Höhe der monatlichen Nebenkostenvorauszahlung, aber nur für jeweils drei bis vier Monate als zulässig beurteilt.
Die Mietminderung
Liegen während der Mietdauer Mängel oder Fehler der Wohnung vor, darf der Mieter die Miete angemessen kürzen. Der Mieter ist also zur Mietkürzung berechtigt ist, ohne dieses Recht vorher einklagen oder dem Vermieter gegenüber vorab ankündigen zu müssen. Allerdings muss er den Mangel dem Vermieter gegenüber auch tatsächlich angezeigt bzw. diesen gerügt haben (Mängelrüge), weil dieser die Gelegenheit haben muss, den Mangel zu beheben. Als Mangel bezeichnet man eine für den Mieter nachteilige Abweichung des Ist- Zustandes vom Soll-Zustand des Mietobjektes. Dieser Soll-Zustand wird bestimmt durch den vereinbarten Vertragszweck. Zu Wohnzwecken vermieteter Wohnraum stellt natürlicherweise höhere Anforderungen an den Soll-Zustand als ein Lagerraum. Eine gesundheitsgefährdende Beeinträchtigung ist ein solcher Mietmangel.
Allerdings ist Voraussetzung für die Geltendmachung einer Mietminderung ein solcher Mangel, der die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vollständig aufhebt oder zumindest mindert. Die Ankündigung der Mietminderung sollte vorzugsweise schriftlich erfolgen, um den Nachweis zu führen. Natürlich muss man den Vermieter für eine erfolgreiche Abhilfe Gelegenheit dazu geben und das bedeutet, dass man ihm Zutritt zur Wohnung gewähren muss.
Und das sind häufige Mietmängel, die zu einer Minderung berechtigen:
- Ausfall der Heizung in einigen oder allen Räumen
- Ausfall des Warmwassers
- Ausfall der Stromversorgung in der gesamten Wohnung
- Defekt am Lichtschalter
- feuchter Keller
- undichtes Dach oder Fenster mit Eindringen von Regenwasser
- Schimmelbildung, sofern nicht auf mangelndes Lüften zurückzuführen
Zur Beurteilung, in welcher Höhe eine Mietminderung angemessen ist, kann man entsprechende Tabellen mit Vergleichsurteilen heranziehen. Diese sind jedoch lediglich als Anhaltswert zu betrachten. So kann Schimmel und Feuchtigkeit in der Küche zu einer Mietminderung von 20% berechtigen, während bei Schimmelbefall und Durchfeuchtung in der gesamten Wohnung eine Minderung von 80% rechtfertigt. Eine unzureichende Beheizung der Wohnung mit einer maximal zu erreichenden Raumtemperatur von 15 Grad führen zu einer Mietminderung von 25%.
Die Eigenbedarfskündigung
Vermieter dürfen wegen Eigenbedarf kündigen, wenn sie oder ein Mitglied der Familie in die Wohnung einziehen wollen. Es muss sich dabei um nahe Verwandte handeln: Kinder, Eltern, Großeltern, Geschwister, aber auch Stiefkinder, Neffen und Nichten. Täuscht der Vermieter den Eigenbedarf nur vor, haben Mieter nach dem Auszug Anspruch auf Schadenersatz.
Weiter entfernte Angehörige rechtfertigen übrigens keine Eigenbedarfskündigung. Onkel, Großnichten, geschiedene Ehegatten und Patenkinder begründen keine Eigenbedarfskündigung des Mietverhältnisses. Manchmal wird der Eigenbedarf auch angemeldet, um Pflegepersonal oder ein Au-pair in der Wohnung unterzubringen. Auch in diesen Fällen darf der Vermieter den Mietvertrag kündigen – allerdings nicht wergen Eigenbedarf, sondern wegen anderer berechtigter Interessen, was für den Gekündigten allerdings dieselben Konsequenzen hat.
Wichtig: in einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter konkret benennen, für wen er Eigenbedarf anmeldet. Dabei reicht es aus, wenn er schreibt, der Sohn wolle mit seiner Freundin zusammenziehen. Den Namen des Freundes muss er nicht nennen. Die Nennung einer weiteren Option („ich oder mein Bruder“) führt zur Unwirksamkeit der Kündigung. Zudem muss der Vermieter auch nachvollziehbare und vernünftige Gründe für den Eigenbedarf nennen. Dies gilt insbesondere dann, wenn er weitere Wohnungen besitzt und diese auch nutzen könnte. Will er aber zum Beispiel Ihre Erdgeschosswohnung mit der Begründung, diese sei für einen alten Vater als Alterswohnung besser geeignet, kann dies ein vernünftige Begründung sein. Jedoch ist in gerichtlichen Auseinandersetzungen die Bewertung dieser Gründe häufig Knack- und Angriffspunkt.
Eigenbedarfskündigungen unterliegen bestimmten Kündigungsfristen. Be einer Mietdauer von bis zu fünf Jahren beträgt sie fünf Monate, nach fünf Jahren verlängert sie sich auf sechs Monate und nach einer Mietdauer von acht Jahren und mehr beträgt sie sogar 9 Monate. Einfach auf die Straße setzen kann ein Vermieter den gekündigten Mieter trotz Überschreiten der Frist aber nicht so einfach. Dazu braucht er ein Gerichtsurteil, den so genannten Räumungstitel. Das Gericht überprüft dabei immer, ob die Eigenbedarfskündigung rechtmäßig war.
Gegen eine Eigenbedarfskündigung kann man Einspruch einlegen, weil man sie evtl. für unwirksam hält. Weiterhin kann man Einspruch dagegen einlegen, weil die Kündigung eine soziale Härte bedeutet. Diesen Widerspruch muss man spätestens zwei Monate vor Beendigung des Mietverhältnisses schriftlich erklären. Gründe für eine soziale Härte können Alter, Krankheit oder Schwangerschaft sein. Gerichte prüfen die Begründungen sorgfältig und meist unter Hinzuziehung eines Gutachters.
Gar nicht so selten wird ein echter Eigenbedarf nur vorgetäuscht. Das allerdings erfährt man häufig erst, wenn man bereits ausgezogen ist. Dann aber sollten Sie wenigstens alle Belege für den Aus- und Umzug noch einige Jahre lang aufbewahren. Kann man nämlich im Nachhinein nachweisen, dass die Eigenbedarfskündigung lediglich vorgetäuscht war, hat man Anspruch auf Schadenersatz. Dieser entstandene Schaden umfasst den Kostenunterschied zwischen der alten und der neuen Miete sowie Umzugskosten. Gerichte legen gewöhnlich hier strenge Maßstäbe an die vom Vermieter verlangte Begründung für den nachträglichen Eigenbedarf.
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